La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Entre los cambios más relevantes (BOE 60 páginas que había que verificar aspectos específicos) que afectan negativamente al arrendador se encuentran los siguientes:
- Se establece un plazo de alquiler mínimo de cinco años.
- El arrendador no podrá aumentar la renta más del 2% anual, salvo que se trate de una vivienda habitual y el arrendador acredite que ha habido una mejora de la vivienda.
- El arrendador no podrá rescindir el contrato de alquiler por impago de la renta si el arrendatario acredita que se encuentra en situación de vulnerabilidad.
- El arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad podrá solicitar al ayuntamiento la suspensión del desahucio durante un plazo de seis meses.
- Para acreditar la situación de vulnerabilidad, el arrendatario deberá presentar al ayuntamiento los siguientes documentos: Declaración jurada o documento equivalente en el que se acredite la situación de vulnerabilidad. Certificado de empadronamiento. Certificado de ingresos. Certificado de discapacidad, si procede.
- Si el arrendatario justifica su vulnerabilidad, el juzgado podrá suspender o alargar un posible desahucio. La normativa vigente que regula esta situación es la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
- Uno de los cambios más importantes fue el aumento del plazo mínimo de duración de los contratos de alquiler a cinco años. Esto significa que los arrendadores ya no podrán rescindir los contratos de alquiler de forma unilateral antes de que se cumplan los cinco años.
- Otro cambio importante fue la prohibición de los contratos de alquiler de corta duración, definidos como aquellos que tienen una duración inferior a un año. Esto se hizo para evitar que los arrendadores utilizaran el alquiler de corta duración como una forma de esquivar las protecciones de la LAU.
- La Ley 12/2023 también introdujo una serie de cambios para proteger a los arrendatarios vulnerables. Estos cambios incluyen la prohibición de los desahucios por impago de alquiler durante un período de seis meses si el arrendatario puede demostrar que está en situación de vulnerabilidad.
- Para demostrar que está en situación de vulnerabilidad, el arrendatario puede presentar al juzgado una serie de documentos, como un certificado expedido por el ayuntamiento que acredite que está en riesgo de exclusión social.
- Si el arrendatario puede demostrar que está en situación de vulnerabilidad, el juzgado puede paralizar o alargar el desahucio.
- La Ley 12/2023 también introdujo una serie de cambios para endurecer las condiciones de los contratos de alquiler. Estos cambios incluyen la prohibición de las cláusulas que obligan al arrendatario a pagar una fianza superior a una mensualidad de alquiler.
- El arrendador puede incluir en el contrato de arrendamiento nuevas cláusulas para endurecer o exigir al arrendatario el cumplimiento y el pago de las cuotas de arrendamiento de la vivienda. Estas cláusulas deben ser razonables y proporcionales, y no deben suponer un abuso de posición dominante por parte del arrendador. Algunas de las cláusulas que el arrendador puede incluir en el contrato son:
- Cláusula de penalización por impago de la renta.
- Cláusula de resolución del contrato por impago de la renta.
- Cláusula de prohibición de subarrendar o ceder el contrato.
- Cláusula de obligación de mantener la vivienda en buen estado de conservación.
- Cláusula de obligación de hacer frente a los gastos de comunidad.
- Cláusula de obligación de hacer frente a los gastos de reparación de daños causados por el arrendatario.
- Cláusula de fianza: esta cláusula establece que el arrendatario debe pagar una fianza al arrendador al inicio del contrato. La fianza se devolverá al arrendatario al final del contrato, siempre que haya cumplido con todas sus obligaciones contractuales.
- Cláusula de aval: esta cláusula establece que el arrendatario debe presentar un aval al arrendador. El aval es un documento que garantiza que el arrendatario cumplirá con sus obligaciones contractuales.
- Cláusula de subarrendamiento: esta cláusula establece que el arrendatario no puede subarrendar la vivienda sin el consentimiento del arrendador.
- Cláusula de modificación de la renta: esta cláusula establece que la renta de la vivienda sólo puede ser modificada por el arrendador en ciertos casos, como por ejemplo cuando se revaloriza el IPC.
- Cláusula de resolución del contrato: esta cláusula establece que el arrendador puede resolver el contrato si el arrendatario incumple sus obligaciones contractuales.
Es importante que se asesore antes de incluir cualquier cláusula en el contrato de arrendamiento.
Si necesita más información estamos a vuestra disposición para ampliarles el contenido íntegro de los 60 páginas que dice el BOE de Ley de Derecho a la vivienda.
