(RIC) en viviendas libres destinadas al alquiler habitual
1.- Requisitos de la empresa
Para una sociedad que quiera utilizar la RIC comprando viviendas libres para alquilarlas, los requisitos principales son estos:
- Ser una entidad sujeta al Impuesto sobre Sociedades y obtener beneficios procedentes de establecimientos situados en Canarias. La RIC se dota con cargo a esos beneficios.
- Dotar formalmente la RIC. La reserva debe aparecer en el balance de la sociedad con absoluta separación y título apropiado, y mantenerse indisponible mientras deban
permanecer los bienes en los que se materializó. - Materializar la inversión dentro del plazo legal. Con carácter general, la cantidad dotada debe invertirse dentro de los tres años contados desde el devengo del Impuesto sobre Sociedades correspondiente al ejercicio en que se dotó la RIC.
- La empresa debe desarrollar una verdadera actividad económica de arrendamiento de vivienda. La nueva disposición adicional decimoquinta establece expresamente que existe actividad económica cuando para esa explotación se disponga de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
2.- Requisitos de las viviendas
La vivienda puede ser vivienda libre. Desde los períodos impositivos iniciados a partir del 1 de enero de 2025, ya no es necesario que se trate exclusivamente de vivienda protegida para esta modalidad especial.
La inversión tiene que cumplir, entre otros, estos requisitos:
- El inmueble tiene que estar situado en Canarias.
- Debe destinarse a arrendamiento de vivienda habitual, con o sin opción de compra.
- El arrendatario debe utilizarla de manera efectiva, continuada y estable como domicilio habitual.
- No puede utilizarse como vivienda vacacional.
- No debe existir vinculación directa o indirecta entre la empresa y el arrendatario, en los términos del artículo 18.2 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
- El destino al alquiler debe ser novedoso.
- La vivienda debe encontrarse efectivamente alquilada dentro de los seis meses siguientes a su adquisición o, si requiere obras, desde que se encuentre en condiciones de habitabilidad.
- La ley concreta además qué significa que el alquiler sea «novedoso». (1 año previo)
3.- Permanencia de la inversión
La vivienda debe permanecer afecta al régimen de RIC durante, como regla general, cinco años.
En esta modalidad especial, el cómputo del plazo de permanencia comienza desde el inicio efectivo del arrendamiento, no simplemente desde la fecha de compra.
Esto significa, por ejemplo: Compra: 1 marzo 2026.
Inicio efectivo alquiler: 1 junio 2026.
Inicio cómputo de los cinco años: 1 junio 2026.
Requisito y situacion necesaria
Inmuebles situados en Canarias: Sí
Vivienda libre: Admitida
Alquiler habitual: Obligatorio
Vivienda vacacional: No admitida
Persona contratada: 1 trabajador laboral a jornada comp
Arrendatario vinculado: No
Alquiler novedoso: Sí
Alquiler efectivo Máximo 6 meses desde compra/habitabilidad
RIC contabilizada separadamente Sí
Plazo de materialización 3 años
Vivienda en Canarias Sí
4.- COMPROBACION PREVIA
Antes de materializar una RIC en viviendas libres, revisaría obligatoriamente estos diez puntos:
- Año de dotación de cada RIC.
- Fecha máxima de materialización de cada ejercicio.
- Importe exacto pendiente de materializar.
- Que la empresa tenga beneficios procedentes de establecimiento en Canarias.
- Que la RIC esté correctamente contabilizada y separada.
- Que exista trabajador contratado a jornada completa para la actividad.
- Que la vivienda esté situada en Canarias y pueda destinarse legalmente a vivienda habitual.
- Que no haya estado alquilada como vivienda durante el año anterior, cuando resulte
exigible el requisito de novedad. - Que esté alquilada en un máximo de seis meses y se documenten los primeros cobros.
- Que se mantenga el inmueble y la actividad durante los cinco años exigidos.
5.- CONCLUSION 1 VIVIENDA LIBRE
No existe legalmente un número mínimo de viviendas ni, tras la STS 956/2025, debería exigirse demostrar que el volumen de trabajo justifica económicamente una jornada completa.
Lo que sí debe evitarse es una contratación meramente aparente. Debe existir realmente el trabajador, la relación laboral, la jornada completa y una prestación efectiva de
servicios vinculada a la explotación.
Por tanto, una sociedad con una única vivienda podría, en principio, cumplir este requisito, aunque económicamente parezca desproporcionado contratar a una persona a jornada
completa para administrarla.
Y este último punto es precisamente el que me parece más importante para defender una inversión de RIC de una sola vivienda frente a una futura inspección: Hacienda podrá comprobar que el trabajador existe y trabaja, pero después de la jurisprudencia de 2025 tiene bastante peor base para decir que “como una vivienda no da trabajo para ocho horas, no hay acti vida d económica”.
No existe actualmente suficiente información para estimar que la compra de una única vivienda para inversión exclusiva en la RIC, y ante esta nueva normativa carece de jurisprudencia por tanto, en riesgo es muy alto (una vivienda no da trabajo efectivo y por tanto hacienda podría estimar que no existe actividad económica).